Logement neuf : vous payez l’appartement social d’en dessous, et vous le payez deux fois
Dans la promotion immobilière française, il existe une règle que tout le monde connaît sauf celui qui signe le chèque. Quand vous achetez un appartement neuf, le prix au mètre carré affiché ne rémunère pas seulement votre logement. Il absorbe aussi le rabais consenti sur les logements sociaux du même immeuble, cédés aux bailleurs à la moitié du prix du marché.
Le promoteur, lui, ne perd rien : il reporte sa marge sur les lots qu’il vend au prix fort. La différence, ce sont les acheteurs particuliers qui la paient. Et ils la paient deux fois.
D’abord au moment de l’achat, sans le savoir. Aucune plaquette commerciale, aucun vendeur ne vous expliquera qu’une fraction de votre mètre carré finance l’appartement social du dessous.
Ensuite par l’impôt et les cotisations, qui alimentent les aides sans lesquelles un logement à loyer plafonné ne s’équilibre jamais.
Les professionnels ont un mot pour ça : la péréquation immobilière.
Un cas concret : les Balcons de Belledonne, à Biviers
Prenons la résidence « Les Balcons de Belledonne », aux Évêquaux, à Biviers, sur les hauteurs de Grenoble. Une adresse où l’on ne vient pas pour le prix.
J’ai récupéré un contrat de réservation signé en 2021 entre le promoteur et le bailleur social. Le programme compte 29 logements, dont cinq acquis par la Société Dauphinoise pour l’Habitat (SDH).
Les prix de 2021 :
- pour le bailleur social : 2 140 €/m²
- prix du marché local : entre 4 000 et 5 000 €/m²
Le bailleur paie donc entre 43 % et 54 % du prix du marché. Moitié prix, je n’exagérais pas.
Faisons un ordre de grandeur, avec une hypothèse prudente de 60 m² en moyenne pour les cinq logements sociaux, soit 300 m². L’écart avec le marché représente entre 560 000 et 860 000 euros sur l’opération. Le promoteur ne fait pas la charité : ce manque à gagner, il faut le retrouver quelque part. Réparti sur les 24 logements vendus aux particuliers, on parle de 23 000 à 36 000 euros par acheteur. Le prix d’une voiture neuve, glissé dans votre acte sans que personne ne vous le dise. Ce n’est pas une comptabilité au centime : le résultat dépend des surfaces réelles et de la façon dont le foncier est réparti entre les lots. Mais la direction, elle, ne fait aucun doute.
On me répondra que cet écart n’est pas un rabais sur la valeur réelle du mètre carré. Une partie correspond à la marge que le promoteur ne prend pas sur les lots sociaux, une autre à une charge foncière parfois répartie différemment entre le libre et le social. C’est exact, et c’est précisément le problème. Le promoteur ne perd pas d’argent, il réalloue sa marge sur l’opération entière. S’il ne la prend pas en bas, il la prend en haut. Sur vous. Pour l’acheteur, une seule comparaison compte : dans un programme 100 % libre, il aurait payé moins cher.
La deuxième facture, celle du contribuable
Le contribuable, lui, ne rembourse pas l’écart de prix : celui-là, l’acheteur privé l’a déjà réglé. Il paie autre chose, le loyer plafonné. Un logement loué très en dessous du marché ne s’équilibre jamais seul, et il ne s’équilibrerait pas davantage si le bailleur l’avait acheté au prix fort. Le bailleur tient donc avec des prêts sur fonds d’épargne réglementée, des subventions publiques, une TVA à taux réduit et une exonération de taxe foncière de longue durée. Cette dernière, d’ailleurs, ne disparaît pas : les recettes manquantes, ce sont les autres propriétaires qui les compensent, ceux qui paient cet impôt zombie qu’est la taxe foncière au prix fort.
Et quand le bailleur appartient au groupe Action Logement, comme la SDH aujourd’hui, une partie de ses ressources provient de la participation des employeurs à l’effort de construction, soit 0,45 % de la masse salariale des entreprises. Encore un prélèvement, encore payé par ceux qui travaillent et achètent.
L’acheteur du neuf est donc ponctionné deux fois pour le même logement social : une fois au guichet du promoteur pour son prix, une fois au guichet de l’État pour son loyer. C’est une redistribution, et je n’ai rien contre le fait d’en débattre. Le principe de mixité, d’ailleurs, est voté et assumé, inscrit dans la loi et dans les plans d’urbanisme. Ce qui ne l’est pas, c’est sa facture. Elle se planque dans un prix au mètre carré. C’est exactement l’infantilisation à la française : on ne vous demande pas votre avis, on ne vous informe même pas, on se sert.
Ce que l’urbanisme m’a répondu
Je ne parle pas en théoricien. J’ai moi-même porté un petit projet de trois logements : deux T2 et un T4 en duplex. Au service de l’urbanisme, on m’a donné le feu vert sans difficulté, assorti d’une condition glissée comme un détail : l’un des trois devait devenir un logement social.
J’ai demandé, naïvement, si le bailleur me le rachèterait au prix du marché. La réponse est tombée sans gêne : non, au prix de la construction. Autrement dit, un logement sur trois m’aurait été pris au coût des parpaings, et j’aurais été prié de dire merci.
Voilà la mécanique dans toute sa splendeur. Vous portez le risque, vous achetez le terrain, vous financez, vous construisez. Et à la fin, la collectivité vous impose de céder un lot sans le foncier ni la marge. Le terrain, lui, vous l’avez pourtant bien payé. Qui décide de ces quotas dans les documents d’urbanisme ? Rarement le maire que vous avez élu, de plus en plus souvent l’intercommunalité que personne n’a élue directement.
Fromage et dessert
Il y a un dernier étage à cette affaire, et c’est peut-être le plus savoureux. Certains promoteurs entretiennent des liens capitalistiques avec les bailleurs sociaux auxquels ils vendent.
Dans la résidence où j’étais, le promoteur était la Safilaf. Les trois logements sociaux du programme étaient partis à la SDH. Or la Safilaf, promoteur parmi les principaux de l’Isère, a longtemps compté la SDH parmi ses filiales. En 2014 encore, la mission interministérielle d’inspection du logement social décrivait la SDH comme une société dont l’actionnaire principal est un promoteur local.
Le promoteur vend au bailleur, le bailleur appartient au promoteur. Le prix « social » est négocié entre gens de la même maison, l’acheteur privé compense, le contribuable complète. C’est fromage et dessert.
Ce qu’il faudrait faire, au minimum
En attendant d’en finir avec la loi SRU et toute la mécanique de quotas qu’elle a inspirée, une mesure de bon sens serait au moins d’imposer la transparence des prix.
Le dispositif lui-même n’a rien de clandestin : les quotas sont publics, les plans d’urbanisme aussi. Ce qui reste dans l’ombre, c’est le chiffre, celui qui permettrait à l’acheteur de savoir ce qu’il paie pour les autres. C’est ce chiffre qu’il faut sortir.
Concrètement, tout contrat de réservation en VEFA devrait mentionner, noir sur blanc :
- le nombre de logements sociaux du programme ;
- le prix au mètre carré auquel ils sont cédés au bailleur ;
- l’écart avec le prix proposé à l’acheteur privé.
Ces chiffres existent. Ils figurent dans le contrat entre le promoteur et le bailleur, la preuve : j’en ai un sous les yeux. Il ne s’agit pas de créer une information, seulement de la donner à celui qui paie.
Celui qui finance une partie du logement de son voisin mérite au moins d’en connaître le montant. Pour l’instant, on préfère qu’il l’ignore. Et un système qui ne survit qu’à condition que ceux qui le financent ne le comprennent pas, ce n’est pas de la solidarité. C’est une ponction qui n’ose pas dire son nom.